Wann bleibt das Familienheim steuerfrei?

Das Haus, in dem Eltern und Kinder gelebt haben, soll in der Familie bleiben können, ohne dass die Erben es verkaufen müssen, um die Steuer zu zahlen. Deshalb stellt das Gesetz das Familienheim unter bestimmten Bedingungen von der Erbschaftsteuer frei. Diese Bedingungen sind streng, und sie gelten über viele Jahre.

Familienheim ist ein bebautes Grundstück im Inland, in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum, in dem eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.¹ Gemeint ist das Haus oder die Wohnung, in der die Familie ihren Lebensmittelpunkt hat. Eine Ferienwohnung oder eine Zweitwohnung ist kein Familienheim.

Zu Lebzeiten kann ein Ehegatte dem anderen Eigentum oder Miteigentum am Familienheim steuerfrei verschaffen, und zwar ohne Wertgrenze. Steuerfrei ist auch die Freistellung von Darlehen für Kauf oder Bau und die Übernahme späterer Herstellungs- oder Erhaltungskosten.² Eine Pflicht, danach weiter dort zu wohnen, besteht bei dieser Zuwendung nicht. Für Lebenspartner gilt dasselbe, für Paare ohne Trauschein nicht.

Erbt der überlebende Ehegatte das Familienheim, bleibt der Erwerb steuerfrei, wenn der Erblasser darin bis zum Erbfall gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war und der Erwerber die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt.³ Zwingende Gründe sind etwa die Pflegebedürftigkeit, wegen der der Erblasser zuletzt im Heim lebte.

Kinder und die Kinder verstorbener Kinder erben das Familienheim unter denselben Bedingungen steuerfrei, aber nur, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt.⁴ Für die Fläche darüber fällt anteilig Steuer an. Begünstigt ist nur die selbst genutzte Wohnung. Ist das Haus deshalb nur teilweise begünstigt, etwa wegen einer vermieteten Wohnung, wird der Wert nach Wohnflächen aufgeteilt.⁵

Unverzüglich bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, also innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall; angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten.⁶ Nach sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, wann er sich zur Selbstnutzung entschlossen hat, warum ein Einzug nicht früher möglich war und warum er das nicht zu vertreten hat. Eine Renovierung wird ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht angelastet.⁷

Muss das Haus vor dem Einzug geräumt oder renoviert werden, muss der Erwerber die Arbeiten so zügig betreiben, wie es seinen persönlichen Möglichkeiten entspricht. Was ihm zumutbar ist, entscheiden Finanzamt und Finanzgericht im Einzelfall.⁸ Wer erbt und einziehen möchte, sollte deshalb früh Handwerker beauftragen und festhalten, wann er was veranlasst hat.

Die Befreiung fällt rückwirkend weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert.⁹ Sie entfällt auch, wenn er das Eigentum innerhalb dieser Zeit auf einen Dritten überträgt, selbst wenn er sich einen lebenslangen Nießbrauch vorbehält und weiter dort wohnt.¹⁰ Eine Übergabe an die eigenen Kinder vor Ablauf der Frist will deshalb gut überlegt sein.

Kann der Erbe die Steuer, die nach dem Wegfall der Befreiung oder wegen der Fläche über 200 Quadratmetern anfällt, nur durch den Verkauf des selbst bewohnten Hauses aufbringen, wird sie auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet, beim Erwerb von Todes wegen ohne Zinsen.¹¹

Die Befreiung kann nicht in Anspruch nehmen, wer das Familienheim aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten herausgeben muss, etwa wegen eines Vermächtnisses. Übernimmt dagegen ein Miterbe das Haus im Rahmen der Teilung des Nachlasses und gibt er dafür anderes Vermögen aus dem Nachlass hin, erhöht sich sein begünstigter Erwerb um den Wert des hingegebenen Vermögens.¹²

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass dieser Übergang der Begünstigung auch dann möglich ist, wenn die Teilung mehr als sechs Monate nach dem Erbfall erfolgt. Nicht begünstigt ist sie aber, wenn die Erben den Nachlass zunächst bewusst ungeteilt gelassen und sich erst später neu zur Teilung entschlossen haben.¹³ Wer als Erbengemeinschaft das Haus einem von ihnen überlassen möchte, sollte das früh entscheiden und festhalten.

Für die Gestaltung im Testament heißt das: Soll ein bestimmtes Kind das Elternhaus erhalten und einziehen, kann der Erblasser das durch eine Teilungsanordnung oder ein Vorausvermächtnis regeln. Beide wirken steuerlich möglicherweise unterschiedlich. Welche Gestaltung im Einzelfall trägt, wird deshalb mit dem Steuerberater genau geprüft.

Wenn ein Familienheim zum Nachlass gehört oder gehören wird, helfen diese Schritte.

1. Früh entscheiden: Wer zieht ein? Unter Miterben das Ergebnis schriftlich festhalten.
2. Zügig einziehen: Möglichst binnen sechs Monaten, Renovierung früh beauftragen.
3. Belege sammeln: Aufträge, Rechnungen und Termine mit Datum aufbewahren.
4. Zehn Jahre bedenken: Auszug, Vermietung oder Übertragung vor Ablauf der Frist vorher prüfen.
5. Fläche prüfen: Bei Kindern die Wohnfläche über 200 Quadratmeter einplanen.