Wie lässt sich ein zu hoher Grundbesitzwert angreifen?

Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, erhält vom Finanzamt oft zuerst einen Brief, der mit der Steuer noch nichts zu tun hat: die Feststellung des Grundbesitzwerts. Dieser Bescheid entscheidet über einen großen Teil der späteren Steuer. Deshalb lohnt sich ein genauer Blick, bevor die Frist abläuft.

Grundbesitzwerte werden für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gesondert festgestellt, und zwar in einem eigenen Bescheid.¹ Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag, also am Todestag oder am Tag der Schenkung.² Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Erbschaftsteuerfinanzamt übernimmt den festgestellten Wert.

Bebaute Grundstücke werden nach einem von drei Verfahren bewertet: Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser grundsätzlich im Vergleichswertverfahren, Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke mit üblicher Miete im Ertragswertverfahren, alle übrigen im Sachwertverfahren.³ Die Verfahren arbeiten mit Bodenrichtwerten, Vergleichsfaktoren und typisierten Annahmen. Besonderheiten des einzelnen Hauses erfassen sie nur grob, und so kann ein Wert entstehen, der über dem Verkehrswert liegt.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert, also der Verkehrswert, am Stichtag niedriger ist als der nach den Formeln ermittelte, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen.⁴ Die Nachweislast liegt beim Steuerpflichtigen und geht über eine bloße Darlegung hinaus.⁵ Das Finanzgericht muss kein Gutachten von Amts wegen einholen; den Nachweis muss der Steuerpflichtige selbst erbringen.⁶

Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind.⁷ Nach der früheren Fassung des Gesetzes verlangte der Bundesfinanzhof einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.⁸ Ob das Gutachten den Nachweis erbringt, entscheiden Finanzamt und Finanzgericht in freier Würdigung; es genügt, wenn ihm ohne weitere Beweiserhebung gefolgt werden kann.⁹

Statt eines Gutachtens kann auch ein Kaufpreis dienen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag für das Grundstück erzielt wurde, wenn sich die Verhältnisse nicht verändert haben.¹⁰ Ein Gutachten darf das Finanzgericht nicht pauschal mit dem Hinweis auf einen höheren Kaufpreis zurückweisen.¹¹

Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet werden, sind nur mit 90 Prozent ihres Werts anzusetzen, soweit sie nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehören.¹² Der Abschlag entfällt, soweit der Erwerber das Grundstück aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten weitergeben muss.¹³

Ist das Grundstück mit einem Nießbrauch oder Wohnungsrecht belastet, wird der Kapitalwert dieses Rechts abgezogen. Er ergibt sich aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger nach dem Lebensalter des Berechtigten, den das Bundesministerium der Finanzen bekannt gibt.¹⁴ Stirbt der Berechtigte bald nach der Schenkung, kann die Steuer nachträglich berichtigt werden.¹⁵

Die Kosten eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren Werts sind als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig, wenn sie in engem zeitlichem und sachlichem Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen anfallen.¹⁶ Ohne Nachweis werden für Kosten der Bestattung und der Abwicklung des Nachlasses insgesamt 15 000 Euro abgezogen.¹⁷

Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid können nur durch Anfechtung dieses Bescheids angegriffen werden, nicht durch Anfechtung des Folgebescheids.¹⁸ Wer den Wert der Immobilie für zu hoch hält, legt den Einspruch deshalb gegen den Feststellungsbescheid des Lagefinanzamts ein. Ein Einspruch nur gegen den späteren Erbschaftsteuerbescheid hilft beim Wert nicht weiter.

Der Einspruch ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe einzulegen.¹⁹ Ein Gutachten muss bis dahin nicht vorliegen; es kann nachgereicht werden, wenn der Einspruch fristgerecht eingelegt ist.

Ob sich ein Gutachten lohnt, hängt vom Unterschied zwischen festgestelltem Wert und Verkehrswert ab und davon, ob dieser Unterschied über die Freibeträge hinaus Steuer auslöst. Liegt der Erwerb ohnehin unter dem Freibetrag, ist ein Streit über den Wert meist entbehrlich. Bei größeren Vermögen kann er sich unter Umständen deutlich auf die Steuer auswirken.

Wenn ein Feststellungsbescheid über den Wert einer Immobilie kommt, helfen diese Schritte.

1. Frist notieren: Einen Monat ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids.
2. Wert vergleichen: Bodenrichtwert, Zustand und Vergleichspreise prüfen.
3. Einspruch einlegen: Gegen den Feststellungsbescheid, nicht nur gegen die Steuer.
4. Gutachten beauftragen: Beim Gutachterausschuss oder bei einem zertifizierten Sachverständigen.
5. Kosten geltend machen: Gutachterkosten als Nachlassverbindlichkeit angeben.